9 лучших компаний по управлению недвижимостью в Тбилиси

Долгосрочное управление жильём обычно стоит от 7 до 12 процентов собранной аренды. Краткосрочная аренда и Airbnb требуют куда больше операционной работы, и там обычно берут от 15 до 25 процентов выручки. PB Services публикует коридор от 10 до 25 процентов в зависимости от объёма услуг, Property Host публикует прямое деление 75/25 между собственником и компанией. Некоторые компании вместо процента называют фиксированную месячную плату, и для квартиры с высокой арендой это выгоднее. Считайте все эти цифры диапазонами, а не ценой. Компании в Тбилиси считают по каждому объекту, и большинство назовёт точную сумму только после осмотра.

Часто да, и это самый частый сюрприз в тбилисском договоре на управление. Поиск и проверку арендатора обычно считают отдельно от месячного процента, как правило это доля одной месячной аренды или фиксированная сумма. Спросите прямо, повторяется ли эта плата при каждой смене арендатора. Компания, которая получает деньги с каждой замены, не заинтересована удерживать хорошего жильца. Условия при продлении договора нужно прописать в самом договоре.

Если вы живёте в Тбилиси, можете объясниться с сантехником по-грузински или по-русски и у вас одна квартира со стабильным арендатором, платить кому-то, скорее всего, не нужно. Управление оправдывает себя, когда вы в другой стране, когда арендаторы часто меняются или когда дом старый и что-то ломается почти каждый месяц. Точка окупаемости примерно там, где одна нерешённая проблема, пустой месяц или прорванная труба, стоит дороже годовой комиссии. Краткосрочная сдача это отдельный разговор, потому что это ежедневная операционная работа, а не работа арендодателя.

Физическое лицо, которое сдаёт жилую недвижимость физическому лицу, обычно может применить плоскую ставку 5 процентов с валового дохода от аренды, без вычета расходов. Сдача через компанию или на предпринимательской основе облагается иначе и при превышении порога оборота обязывает зарегистрироваться плательщиком НДС, на чём спотыкаются собственники нескольких квартир под суточную аренду. Компания соберёт аренду и отчитается перед вами, но подача декларации остаётся на вас, если это отдельно не прописано в договоре. Прежде чем рассчитывать на 5 процентов, проверьте свою ситуацию с бухгалтером.

Компания не готова зафиксировать процент письменно. Аренда лежит на личном счёте, а не выплачивается в фиксированный день месяца. В договоре нет понятного срока уведомления о расторжении. Отдельно смотрите на право одобрять ремонт без ограничений: должен быть согласованный лимит суммы, выше которого компания обязана спросить вас. Если вам не называют, сколько объектов у них сейчас в управлении, считайте, что ответ невыгодный.

Сильные компании по суточной сдаче ведут объявления на платформах, регистрацию гостей и всю операционную часть, а несколько компаний из рейтинга берут ещё и налоговую отчётность за отдельную плату. Правила краткосрочной аренды в Тбилиси постепенно ужесточаются, и сами дома всё чаще прописывают ограничения в своих внутренних правилах. Прежде чем подписывать договор, узнайте, что разрешает ассоциация вашего дома: обойти её не сможет никакая компания. Спросите компанию прямо, сколько её объектов сейчас находится в домах с таким же статусом, как ваш.