На вопрос о краткосрочной аренде в Тбилиси отвечают неверно одним и тем же способом. Лицензию на Airbnb купить негде, значит делать нечего. Потом приходит первое начисление, и ставка 5%, которую все называют, оказывается 20% из-за реестра, о котором никто не сказал. Ниже то, что закон действительно требует, чего он не требует и где утекают деньги.
Чего Тбилиси не требует
Начнём с отрицаний. Большинство гайдов передаёт их наполовину верно и на этом останавливается.
Муниципального разрешения на краткосрочную аренду в Тбилиси нет. Нет лимита ночей, нет зональных ограничений, нет окна регистрации в мэрии, нет звёздной классификации, которую надо пройти до публикации объявления.
Нет и регистрации по туристической линии. Закон Грузии о туризме определяет, кто обязан попасть в базу туристической администрации, а консолидированная редакция от мая 2026 года убрала общую обязанность регистрации из статьи 11. Осталось перечисление: гиды, туроператоры и турагентства. Того, кто сдаёт квартиру на ночь, в этом списке нет.
Это весь вопрос с разрешениями. Всё остальное, что кусается, это налоги. И кусаются они через классификацию, а не через лицензию.
Налоговые режимы и почему арендодатели выбирают не тот
Отдельного налога на краткосрочную аренду в Грузии нет. Есть обычные режимы, в один из которых попадает сдача по ночам. В какой именно, решает то, как квалифицируется деятельность, а не то, как вы её называете.
| Режим | Ставка | Что нужно | Где ломается |
|---|---|---|---|
| Физлицо, сдача жилья | 5% с валового дохода, без вычетов | Запись в реестре арендодателей жилой площади Службы доходов | Условие звучит как «для проживания», а двухдневная ночёвка туриста под него попадает не очевидно |
| ИП (индивидуальный предприниматель), статус малого бизнеса | 1%, свыше 500 000 лари в год 3% | Регистрация ИП плюс отдельное заявление на статус | Сдача имущества в аренду лежит вне режима 1% |
| Физлицо, общий порядок | 20% налогооблагаемого дохода | Годовая декларация, вычеты разрешены | Для вычетов нужен учёт, которого почти никто не ведёт |
| Грузинское ООО | Прибыль облагается при распределении, а не при начислении | Регистрация компании, бухгалтерия, месячная отчётность | Тяжело для одной квартиры, оправданно от нескольких |
Ставка 5% и реестр за ней
Статья 81(2) Налогового кодекса облагает физлицо по ставке 5% на доход от сдачи жилой площади организации, юридическому или физическому лицу для проживания, если это лицо не применяет вычеты. Общая ставка по статье 81(1) равна 20%.
Условие, которое все пропускают, процедурное. Разъяснение Службы доходов о сдаче жилой площади в аренду говорит прямо: чтобы применять 5%, ваши данные должны быть в её реестре арендодателей жилой площади. Заявление подаётся онлайн или в сервис-центре, с выпиской из Национального агентства публичного реестра. Запись вносят в течение двух рабочих дней.
Если доход не облагается у источника, Служба доходов применит ставку 5% при условии, что данные арендодателя внесены до 1 апреля года, следующего за отчётным. Не успели, и тот же доход идёт под 20%.
Дальше формулировка. Условие звучит как «для проживания», а ночёвки, которые продают туристам, куда больше похожи на услугу размещения. Закон о туризме сам определяет размещение как туристическую услугу, не предназначенную для проживания. Два закона, одна формулировка, противоположные выводы. Возьмите письменное мнение у налоговых консультантов в Тбилиси, прежде чем строить расчёт на ставке 5%.
Почему статус 1% не покрывает аренду
Это самое дорогое заблуждение на рынке краткосрочной аренды в Тбилиси.
Статус малого бизнеса облагает ИП по 1% налогооблагаемого дохода, а свыше 500 000 лари в год по 3%. Кто под него подходит, разобрано в нашем гайде про статус малого бизнеса (1%).
В разъяснении Службы доходов о малом бизнесе есть и перечень видов дохода, которые остаются вне режима и попадают под общее правило. Сдача имущества и недвижимости в аренду стоит в нём первой.
Статус малого бизнеса не переводит доход от аренды на 1%. Сдача имущества в аренду исключена из режима прямо, по названию. Значит 20%. Исключение одно: режим 5% для жилья, и только при записи в реестре. Тем, кто сдавал месячные декларации по 1%, пересчитают каждый месяц работы.
НДС приходит на 100 000 лари
НДС достаёт арендодателей, которые никогда не считали себя бизнесом. Налогооблагаемым лицом становится любой, кто самостоятельно ведёт экономическую деятельность. Использование имущества для регулярного дохода это экономическая деятельность.
Регистрация становится обязательной, как только налогооблагаемые поставки за любые 12 календарных месяцев подряд превысят 100 000 лари. С этого момента на заявление есть два рабочих дня. Ставка 18%, отчётный период календарный месяц. Механику разбирает наш гайд про регистрацию НДС в Грузии.
Не считайте, что аренда освобождена. Статья 171 перечисляет операции, освобождённые без права вычета, и сдачи жилья среди них нет.
Порог считается по любому окну из 12 календарных месяцев подряд, а не по календарному году. Сильное лето плюс сильный Новый год выведут вас за порог в периоде, который не совпадает ни с одним налоговым годом.
Ещё одна строка, о которой почти не пишут. Статья 161 Налогового кодекса Грузии применяет НДС по обратному начислению к услуге, которую оказывает грузинскому налоговому агенту поставщик без учреждения в Грузии. Комиссия платформы бронирования выглядит именно так. Коснётся это вас или нет, зависит от вашего статуса. Спросите бухгалтера, а не решайте за платформу, что она всё закрыла сама.
Налог на имущество на саму квартиру
Физлицо, владеющее налогооблагаемым имуществом в Грузии, подаёт декларацию по налогу на имущество, если семейный доход за прошлый год превысил 40 000 лари. Ниже этого порога имущество освобождено.
Статья 202(5) Налогового кодекса задаёт годовую ставку по семейному доходу: от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости для семей ниже 100 000 лари и от 0,8% до 1% при 100 000 лари и выше. Точку внутри диапазона выбирает муниципалитет, поэтому уточните тбилисскую цифру за тот год, который декларируете. Остальные расходы владельца собраны в нашем гайде про налоги и сборы на недвижимость.
| Отчёт | К кому относится | Срок |
|---|---|---|
| Месячная декларация по налогу на доход, режим малого бизнеса | ИП, у которых есть статус | 15-е число следующего месяца |
| Декларация по НДС | Арендодатели, зарегистрированные по НДС | Ежемесячно |
| Годовая декларация по налогу на доход | Физлица, чей доход не облагается у источника | 1 апреля года, следующего за отчётным |
| Декларация по налогу на имущество | Физлица, чей семейный доход за прошлый год превысил 40 000 лари | 1 ноября |
| Уплата налога на имущество | Те же налогоплательщики | 15 ноября |
Три календаря, три режима штрафов. Здесь большинство арендодателей перестаёт считать самостоятельно, и англоговорящие бухгалтеры в Тбилиси стоят дешевле, чем восстановление года бронирований в марте.
агентства недвижимости в Тбилиси, которые стоят своих денег. Мы изучаем их сами и перепроверяем каждый квартал. Читать бесплатно.
Смотреть рейтинг
Дом, соседи и договор, который вы подписали
Соседи не могут проголосовать за снятие вашей квартиры с платформы
Статья 7(1) Закона Грузии о товариществах собственников жилья говорит, что собственник использует индивидуально принадлежащие ему части дома по своему усмотрению и может исключить вмешательство третьих лиц, если это не нарушает закон и права других. В ведении товарищества общее имущество, а не то, что происходит внутри вашей квартиры.
Значит, собрание не может решением закрыть вам краткосрочную аренду. Зато оно решает всё, от чего вы зависите: коды подъезда, ящики для ключей на общих стенах, доступ к лифту, распределение расходов на обслуживание. Решения проходят большинством присутствующих членов, а в доме, где живут постоянно, это большинство редко сочувствует чемоданам в полночь.
Второй крючок это формулировка «права других». Постоянное беспокойство соседей превращается в гражданский иск лично к вам, а не в жалобу в мэрию.
Если вы арендатор, сдавать дальше скорее всего нельзя
Статья 549 Гражданского кодекса однозначна: арендатор не вправе передать арендованную вещь третьему лицу без согласия арендодателя, при этом член семьи третьим лицом не считается. Статья 550 смягчает правило для жилья, когда у арендатора есть уважительная причина, но идёт с широкими исключениями.
Значит, для субаренды по долгосрочному договору нужно письменное согласие в тексте договора, полученное до публикации объявления. Как составляют грузинские договоры аренды и что просить при подписании, разобрано в нашем гайде про долгосрочную аренду в Тбилиси.
Три вещи, которые надо решить до первого бронирования
Проверьте, чем вы владеете. Возьмите свежую выписку из публичного реестра и посмотрите совладельцев, залоги и ограничения на использование. Для любого, кто покупает квартиру как иностранец, это обычная процедура.
Изучите дом до покупки. В новых комплексах с собственной управляющей компанией часто есть правила дома про сдачу на ночь, а некоторые договоры купли-продажи передают это право оператору. Агентства недвижимости в Тбилиси, которые работают с инвестиционным сегментом, знают, какие дома терпят короткие заезды.
Считайте операционную часть честно. Уборка, бельё, заселение и комиссия отделяют заявленную доходность от реальной. Компании по управлению недвижимостью в Тбилиси публикуют тарифы, с которыми можно сравнить стоимость своего времени.
Главное
- Тбилиси не выдаёт разрешений на краткосрочную аренду, а Закон о туризме не требует регистрации от тех, кто предоставляет размещение.
- Ставка 5% по статье 81(2) держится на двух условиях: ваши данные в реестре арендодателей жилой площади Службы доходов и сдача именно для проживания.
- Статус малого бизнеса не переводит доход от аренды на 1%. Сдача имущества в аренду исключена по названию и облагается по общему правилу.
- Регистрация по НДС со ставкой 18% обязательна, как только налогооблагаемый оборот перейдёт 100 000 лари за любые 12 календарных месяцев подряд. На заявление два рабочих дня.
- Налог на имущество возникает, если семейный доход за прошлый год превысил 40 000 лари. Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября.
- Товарищество собственников распоряжается общим имуществом, а не вашей квартирой. Арендатору для субаренды нужно письменное согласие собственника.
Частые вопросы
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать через Airbnb в Тбилиси?
Нет. Муниципального разрешения на краткосрочную аренду не существует, а Закон Грузии о туризме требует регистрации от гидов, туроператоров и турагентств, а не от тех, кто предоставляет размещение. Ваши обязанности здесь налоговые, а не лицензионные.
Сколько налога платить с дохода от Airbnb в Грузии?
Зависит от того, как квалифицируют деятельность. Физлицо, которое сдаёт жилую площадь для проживания, может платить 5% с валового дохода без вычетов по статье 81(2) Налогового кодекса. Иначе действует общая ставка 20%. Определите свою позицию до первой декларации.
Что такое реестр арендодателей жилой площади?
Это реестр Службы доходов, в котором вы должны появиться, прежде чем ставка 5% станет вам доступна. Заявление подаётся онлайн или в сервис-центре, с выпиской из публичного реестра. Запись вносят в течение двух рабочих дней. Если доход не облагается у источника, запись должна существовать до 1 апреля следующего года.
Можно ли применять статус малого бизнеса (1%) к доходу от краткосрочной аренды?
Нет. Служба доходов относит сдачу имущества и недвижимости в аренду к видам дохода, которые остаются вне режима малого бизнеса и облагаются по общему правилу. Статус, полученный под другую деятельность, на доход от аренды не распространяется.
Когда арендодателю нужно регистрироваться по НДС?
Как только налогооблагаемые поставки превысят 100 000 лари за любые 12 календарных месяцев подряд. С этого момента на заявление есть два рабочих дня. Ставка 18%, отчётный период календарный месяц.
Платить ли налог на имущество с квартиры, которую сдаю?
Да, если семейный доход за прошлый год превысил 40 000 лари. Годовая ставка идёт от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости при семейном доходе ниже 100 000 лари и от 0,8% до 1% выше этой суммы, а точку внутри диапазона задаёт муниципалитет. Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября.
Может ли товарищество собственников запретить краткосрочную аренду?
Напрямую нет. Статья 7(1) Закона о товариществах собственников жилья разрешает собственнику использовать индивидуально принадлежащую площадь по своему усмотрению, с оговоркой про закон и права других, а полномочия товарищества доходят только до общего имущества. Осложнить жизнь оно всё равно может: коды подъезда и правила доступа.
Можно ли сдавать съёмную квартиру через Airbnb?
Только с согласия собственника. Статья 549 Гражданского кодекса запрещает передавать арендованное имущество третьему лицу без такого согласия, а более мягкое правило статьи 550 для жилья идёт с широкими исключениями. Пропишите разрешение в договоре аренды до публикации объявления.
Платят ли иностранцы грузинский налог с аренды тбилисской квартиры?
Да. Арендная плата за недвижимость, расположенную в Грузии, это доход из грузинского источника, независимо от того, где живёт собственник и куда приходят деньги. Нерезидентов, чей доход не облагается у источника, налоговый орган ставит на учёт как налогоплательщиков, и они отчитываются сами.
Держать квартиру на себе или на компании?
Для одной квартиры проще личное владение: режим 5% для жилья и правила налога на имущество написаны под физлиц. Грузинская компания начинает иметь смысл, когда объектов несколько, потому что корпоративная прибыль облагается при распределении, а не при начислении. Посчитайте оба варианта до второй квартиры.