უძრავი ქონების შემოწმება ყიდვამდე: რა ნახოთ

ბინა თბილისში შეიძლება ორჯერ იყოს გაყიდული, იპოთეკით დატვირთული იმ ბანკის სასარგებლოდ, რომელსაც გამყიდველი არ ახსენებს, ან იდგეს კორპუსში, რომელიც ექსპლუატაციაში არასოდეს მიუღიათ. ყველაფერი ეს რეესტრშია ჩაწერილი, ერთ დოკუმენტში, რომელსაც მყიდველების უმეტესობა პირველი ხაზის შემდეგ არ კითხულობს. ქონების შემოწმება ინტუიციის საკითხი არ არის, ეს დოკუმენტებზე მუშაობაა. ქვემოთ წერია, რა გამოითხოვოთ, რა წაიკითხოთ მასში და რა გააკეთოთ, თუ პასუხი ცუდია.

საკუთრებას რეესტრი წყვეტს და არა ხელშეკრულება

ხელმოწერილი ნასყიდობის ხელშეკრულება თქვენ მესაკუთრედ არ გაქცევთ. სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 183 მოითხოვს წერილობით გარიგებას და მყიდველის უფლების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. სანამ ჩანაწერი არ შეიცვლება, ქაღალდზე მესაკუთრე კვლავ გამყიდველია.

ეს ორივე მიმართულებით მოქმედებს და სწორედ ამიტომ არის ქონების შემოწმება იაფი. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მუხლი 6(1) რეგისტრირებულ მონაცემებსა და შენახულ დოკუმენტაციას საჯაროდ და ნებისმიერი პირისთვის გასაცნობად ხელმისაწვდომად აცხადებს. სხვისი ბინის შემოწმება შეხვედრამდეც შეგიძლიათ.

ოთხი რეესტრი, რომელიც უნდა შეამოწმოთ

იმავე კანონის მუხლი 4(1) საჯარო რეესტრს ცალკეული რეესტრების ერთობლიობად განსაზღვრავს. მყიდველი, რომელიც უბრალოდ „ამონაწერს“ ითხოვს, ქონების ამონაწერს იღებს და ჩერდება. ყადაღა სწორედ ასე რჩება შეუმჩნეველი.

მუხლი 19(1) შეზღუდვის რეესტრს ყადაღებისა და უფლების განკარგვის აკრძალვების მონაცემთა ბაზად განსაზღვრავს, მუხლი 20(1) კი საგადასახადო გირავნობას ეხება. სააგენტო შეზღუდვების, გირავნობისა და ქირავნობის ინფორმაციას ქონების ამონაწერისგან ცალკე გასცემს. ორივე გამოითხოვეთ.

ამონაწერი ხაზ-ხაზ

ამონაწერი მოკლეა. მთელ გარიგებას მისი რვა ხაზი წყვეტს და რომელი რვა, ეს არავინ გეუბნებათ.

რატომ არის ბოლო ხაზი ყველაზე მნიშვნელოვანი

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 312 კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ რეესტრის მონაცემებს უტყუარად და სრულად მიიჩნევს. სწორედ ეს პრეზუმფცია იცავს თქვენ, თუ მოგვიანებით აღმოჩნდება, რომ თავად გამყიდველის უფლებას ხარვეზი აქვს.

პრეზუმფცია ქრება, თუ იცოდით, რომ ჩანაწერი მცდარია, და მაშინაც, თუ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ საჩივარი დარეგისტრირდა. საჩივარი საჯაროა, ამიტომ მისი არსებობის შემდეგ ვერ იტყვით, რომ ბრმად იყიდეთ. შეამოწმეთ ხელმოწერის დღეს და არა კვირით ადრე.

რატომ აჭიანურებს ახალი მემკვიდრეობა და ჩუქება საქმეს

რვა წლის წინ რეგისტრირებულმა ნასყიდობამ რვა წელი გაუძლო ყველას, ვინც მას შეიძლებოდა დაედავებინა. ოთხი თვის წინ რეგისტრირებულ მემკვიდრეობას ეს გამოცდა არ გაუვლია. მემკვიდრეები ჩნდებიან, წილს ედავებიან და საჩივარს არეგისტრირებენ. ეს გარიგებას არ კლავს. ეს იმას ნიშნავს, რომ ხელშეკრულებას იურისტთან ერთად უნდა გააფორმოთ, ხელშეკრულების მექანიკას კი ჩვენი გზამკვლევი ბინის ყიდვაზე თბილისში განიხილავს.

მიწის დანიშნულება, თუ ნაკვეთი ერთვის

საქართველოს კონსტიტუციის მუხლი 19(4) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას განსაკუთრებული მნიშვნელობის რესურსად მიიჩნევს და მის საკუთრებაში ქონას მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმართველ ერთეულს, საქართველოს მოქალაქესა და საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანებას უტოვებს. გამონაკლისებს ორგანული კანონი ადგენს.

თქვენ ეს შეზღუდვა არ ეხებათ, თუმცა ხაზი მაინც მნიშვნელოვანია. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაკვეთს უცხოელი მყიდველი ვერ დაირეგისტრირებს, ამიტომ დანიშნულება თქვენს მომავალ მყიდველთა წრეს ზღუდავს. ბინებს ეს არ ეხება. ბაღიან ან ნაკვეთიან ობიექტზე დანიშნულება პირველ რიგში შეამოწმეთ.

რას არ გეუბნებათ ამონაწერი

რეესტრი უფლებებს აღრიცხავს. კორპუსს, მრიცხველებსა და მეზობლებს ის არ ამოწმებს.

მიღებულია თუ არა კორპუსი ექსპლუატაციაში

ნებართვები, სამშენებლო ზედამხედველობა და დასრულებული შენობის მიღება სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით რეგულირდება. ბინა შეიძლება რეგისტრირებული იყოს მაშინაც, როცა კორპუსს დაურეგულირებელი პრობლემა აქვს, კამათი მერიასთან კი მყიდველს გადმოდის. მოითხოვეთ სამშენებლო ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღების აქტი. დეველოპერი, რომელსაც ეს დოკუმენტები აქვს, ერთ საათში გამოგიგზავნით.

გასუფთავებულია თუ არა ანგარიშები

დენი, გაზი, წყალი და ამხანაგობა ოთხი ცალკე ანგარიშია, ამხანაგობას საკუთარი ბალანსი აქვს. გარიგების დახურვამდე ოთხივეზე ნულოვანი ბალანსი აიღეთ.

ემთხვევა თუ არა ბინა ნახაზს

გამოითხოვეთ საკადასტრო ნახაზი და ბინა ნახაზით ხელში მოიარეთ. შემინული აივნები, გაერთიანებული ოთახები და გადატანილი სველი წერტილები ძველ ფონდში ჩვეულებრივია და ხშირად დაურეგისტრირებელი. სარემონტო კომპანიებს თბილისში ჰკითხეთ, რას სჭირდება ხელახალი ნებართვა.

გაქირავების უფლება გაქვთ თუ არა

რეგისტრირებული დანიშნულება, კორპუსის წესები და მუნიციპალიტეტის წესები სამი ცალკე ბარიერია და მოკლევადიანი გაქირავება ზუსტად იმ ადგილას დგას, სადაც სამივე ერთმანეთს ეჯახება. თუ გეგმა ქირის შემოსავალზეა აგებული, ჯერ წაიკითხეთ მოკლევადიანი გაქირავების წესები თბილისში.

მშენებარე კორპუსი სხვა რისკია

მშენებარე კორპუსში ბინის ყიდვა ქონების ყიდვა არ არის. სანამ ერთეული რეესტრში გამოჩნდება, ხელშეკრულება თქვენ დეველოპერის მიმართ მოთხოვნის უფლებას გაძლევთ და მეტს არაფერს. სააგენტოს ტარიფებში ცალკე პოზიციაა უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების რეგისტრაცია, რომელიც ამ მოთხოვნას ქონებაზე ჩაწერს.

მეორე ნახევარი თავად დეველოპერის გამოცდილებაა. რა დაასრულა, რამდენად დააგვიანა და მიიღეს თუ არა ის კორპუსები ექსპლუატაციაში. ჩვენი რანჟირებული სია დეველოპერები თბილისში მიწოდების ისტორიას აღრიცხავს და არა მარკეტინგულ დაპირებებს.

რა ღირს ოფიციალური შემოწმებები

ეს არის სააგენტოს გამოქვეყნებული საფასურები უძრავ ქონებაზე, მისივე საფასურებისა და ვადების ცხრილიდან. ეს მხოლოდ სახელმწიფო საფასურია, იურისტი, ნოტარიუსი და მთარგმნელი მასში არ შედის.

13 ლარიანი ონლაინ ამონაწერი ყველაზე იაფი ხარჯია, რასაც თბილისურ ბინაზე გაწევთ. გამოითხოვეთ ყველა ვარიანტზე მოკლე სიიდან, დათვალიერებამდე. საფასურები იცვლება, ამიტომ ციფრი განცხადების შეტანის დღეს დააზუსტეთ. გადაფორმების დანარჩენი ხარჯები ჩვენს მიმოხილვაშია ქონების გადასახადებსა და საფასურებზე.

ადამიანების მხარე

რეესტრი გეუბნებათ, ვინ არის მესაკუთრე. ის არ გეუბნებათ, თქვენ წინ მჯდომი ადამიანი ის მესაკუთრეა თუ არა და შეუძლია თუ არა მარტო მოაწეროს ხელი.

პირადობის მოწმობა რეესტრში ჩაწერილ სახელს ასო-ასო შეადარეთ. იკითხეთ ოჯახური მდგომარეობა. ქორწინების პერიოდში შეძენილი ქონება შეიძლება საერთო საკუთრება იყოს და მეუღლის თანხმობის არარსებობა ისეთი რამ არ არის, გარიგების დახურვის შემდეგ რომ აღმოაჩინოთ.

თუ ხელს მინდობილობით აწერენ, წაიკითხეთ. მინდობილობა ნოტარიულად უნდა იყოს დამოწმებული, საზღვარგარეთ გაფორმების შემთხვევაში აპოსტილითაც, და მასში სახელდებით უნდა ეწეროს ეს ქონება და ეს მოქმედება. ზოგადი მინდობილობა თქვენი მომავალი ბინის გაყიდვის უფლებას არ იძლევა.

თუ გამყიდველი კომპანიაა, ხელმოწერის უფლებამოსილება მეწარმეთა რეესტრში იმავე დღეს შეამოწმეთ. დირექტორები იცვლებიან და თვის წინ ამობეჭდილი ამონაწერი დეკორაციაა.

რანჟირებული სია

თბილისში საუკეთესო უძრავი ქონების სააგენტოები გჭირდებათ?

თბილისში მომუშავე უძრავი ქონების სააგენტოები გამოვიკვლიეთ და დავრანჟირეთ ისინი, ვისთვისაც ფულის გადახდა ღირს. დამოუკიდებელი კვლევა, კვარტალური გადამოწმება, უფასო წაკითხვა.

რანჟირებული სიის ნახვა

ვინ რას აკეთებს გარიგებაში

აგენტები ობიექტებს ეძებენ და გამყიდველებთან მუშაობენ. თქვენს საკუთრების უფლებაზე პასუხისმგებლობა მათ არ ეკისრებათ. უკეთესი უძრავი ქონების სააგენტოები თბილისში ამონაწერს თავისთავად გამოითხოვენ და ეს კარგი ტესტია იმისა, ვისთან გაქვთ საქმე.

იურიდიული დასკვნა ცალკე სამუშაოა. დამოუკიდებელი უძრავი ქონების იურისტები თბილისში კითხულობენ ამონაწერს, საკუთრების ჯაჭვსა და ხელშეკრულებას და დასკვნას საკუთარი სახელით აწერენ ხელს. ექვსნიშნა თანხის გარიგებაზე ეს საფასური დამრგვალების ცდომილებაა. თუ გაქირავებისთვის ყიდულობთ, დაამატეთ უძრავი ქონების მართვის კომპანიები თბილისში, რომლებმაც იციან, რომელი კორპუსები ქირავდება და რომელი მხოლოდ ლამაზად ჩანს ფოტოზე და ცარიელი რჩება.

მთავარი დასკვნები

• საკუთრება რეგისტრაციით გადადის და არა ხელმოწერით. სანამ ჩანაწერი არ შეიცვლება, ქონების განკარგვა გამყიდველს კვლავ შეუძლია.
• საჯარო რეესტრი რამდენიმე რეესტრია. შეამოწმეთ ქონების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის რეესტრი და არა მხოლოდ პირველი.
• გარიგებას რვა ხაზი წყვეტს. საკადასტრო კოდი, მესაკუთრე, სამართლებრივი საფუძველი, იპოთეკა, ყადაღა, ფართი, რეგისტრირებული დანიშნულება და საჩივრის აღნიშვნა.
• ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ რეგისტრირებული საჩივარი კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვას აუქმებს. შეამოწმეთ ხელმოწერის დღეს.
• სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას კონსტიტუციის მუხლი 19(4) უცხოელს არ აძლევს, ამიტომ ნაკვეთიან ობიექტზე დანიშნულება შეამოწმეთ. ის მომავალ მყიდველთა წრეს ზღუდავს.
• მშენებარე კორპუსის ხელშეკრულება მოთხოვნის უფლებას გაძლევთ და არა საკუთრებას. ამ ვალდებულების ქონებაზე რეგისტრაცია ყველაზე იაფი დაცვაა.

ხშირი კითხვები

რას ნიშნავს ქონების შემოწმება პრაქტიკაში?

ეს კონკრეტული საკადასტრო კოდის დოკუმენტური შემოწმებაა გადახდამდე. გამოითხოვთ ამონაწერს რეესტრიდან, ამოწმებთ შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის რეესტრებს, ადარებთ გამყიდველს რეგისტრირებულ მესაკუთრეს და აზუსტებთ, რა მდგომარეობაშია კორპუსის ნებართვები. უმეტესი ნაწილი დისტანციურად და იაფად კეთდება, რადგან რისკს ბინა არ ქმნის. რისკს ხელშეკრულება და გამყიდველი ქმნიან.

როგორ ვიშოვო ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან?

შეუკვეთეთ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში საკადასტრო კოდით, იუსტიციის სახლის ფანჯარასთან ან ონლაინ. გამოქვეყნებული საფასური ერთ სამუშაო დღეზე ადგილზე 20 ლარია, ონლაინ 13 ლარი, იმავე დღეს გაცემა კი უფრო ძვირი. რეგისტრირებული მონაცემები საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მუხლი 6(1)-ის მიხედვით საჯაროა, ამიტომ გამყიდველის ნებართვა არ სჭირდება.

შეუძლია უცხოელს ქონების ყიდვა საქართველოში?

ბინაზე, კომერციულ ფართსა და არასასოფლო-სამეურნეო მიწაზე დიახ, მოქალაქეობის შეზღუდვისა და ბინადრობის მოთხოვნის გარეშე. გამონაკლისი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა. კონსტიტუციის მუხლი 19(4) მას სახელმწიფოს, თვითმმართველ ერთეულს, საქართველოს მოქალაქეებსა და მათ გაერთიანებებს უტოვებს. თუ ნაკვეთიან ობიექტს უცხოელს ჰყიდით, რეგისტრირებული დანიშნულება ხელმოწერამდე შეამოწმეთ.

აუცილებელია გარიგების ნოტარიულად დამოწმება?

ქართული პრაქტიკა უშვებს, გარიგება ნოტარიუსთან გააფორმოთ ან პირდაპირ რეესტრის უფლებამოსილ პირთან, ამიტომ გადაფორმების დიდი ნაწილი იუსტიციის სახლში სრულდება. არჩევანი რეგისტრაციაზე არ არის, რადგან სამოქალაქო კოდექსით საკუთრება ზუსტად რეესტრში ჩანაწერის მომენტში გადადის.

რა დატვირთვები უნდა ვეძებო?

იპოთეკა, გირავნობა, სასამართლოსა და აღსრულების ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა, რეგისტრირებული ქირავნობა, სერვიტუტი და ჩანაწერის საწინააღმდეგო საჩივრის აღნიშვნა. თითოეული კონკრეტულ რეესტრში ზის და მხოლოდ ქონების ამონაწერი ყველას არ აჩვენებს. ნებისმიერი ჩანაწერი, რომელიც არ გესმით, გაჩერებისა და იურიდიული დასკვნის საფუძველია.

უსაფრთხოა მშენებარე კორპუსში ბინის ყიდვა?

რისკის სტრუქტურა დასრულებული ბინისგან განსხვავებულია. სანამ ერთეული რეესტრში დარეგისტრირდება, თქვენ დეველოპერის მიმართ სახელშეკრულებო მოთხოვნა გაქვთ და არა საკუთრების უფლება. სტანდარტული დაცვა ამ ვალდებულების ქონებაზე რეგისტრაციაა და სააგენტოს ამაზე გამოქვეყნებული საფასური აქვს.

რა ხდება, თუ გამყიდველი დაქორწინებულია?

ქორწინების პერიოდში შეძენილი ქონება შეიძლება საერთო საკუთრება იყოს და მაშინ განკარგვას მეუღლის მონაწილეობა სჭირდება. საკითხი ადრე და წერილობით დააყენეთ და არა ფანჯარასთან. თანხმობის არარსებობა იმ მცირერიცხოვან პრობლემათა შორისაა, რომლებსაც დასრულებული გადაფორმების უკან დაბრუნება შეუძლია.

შემიძლია მთელი გარიგება დისტანციურად?

დიახ, ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობით, რომელსაც საზღვარგარეთ გაფორმების შემთხვევაში აპოსტილი სჭირდება და რომელშიც სახელდებით წერია კონკრეტული ქონება და კონკრეტული მოქმედება. მუშაობს თუ არა, ფორმულირებაზეა დამოკიდებული და ზოგადი მინდობილობა არ გამოდგება. საზღვარგარეთ ხელმოწერამდე ტექსტი საქართველოში მოქმედ იურისტს აჩვენეთ, რადგან უკან დაბრუნებული დოკუმენტი აპოსტილის თავიდან გავლას ნიშნავს.

რა ნიშნებზე უნდა გავიდე გარიგებიდან?

გამყიდველი, რომელიც საკადასტრო კოდს არ გაძლევთ. ამონაწერი, რომელსაც რამდენიმე დღეზე მეტი აქვს. რეგისტრირებული საჩივარი, რომლის ახსნაც არავის უნდა. და ზეწოლა, ბე ამონაწერის მოსვლამდე გადაიხადოთ. არც ერთი ეს ნიშანი თაღლითობას არ ამტკიცებს. ყველა მათგანის შემოწმება იაფია და სწორედ ამიტომ პასუხი ფულზე ადრე მოდის.